2013-04-02 来源:

 

  2013年3月1日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,我们称这为新“国五条”,通知坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房。其中关于第二条“坚决抑制投机投资性购房”中规定了具体措施:“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”严格征收20%房屋增值税,对国内二手房市场造成了极大的冲击,短时间内各大城市的房产登记过户人数暴增。

  对于征收20%的房屋转让所得税,是否合理,国际上的通行做法是怎么样的?我们通过对国际发达国家美国、德国和日本的房屋税收制度,特别是关于房屋增值税的征收这一部分对抑制房地产投机的作用进行比较,来看新"国五条"的这一措施的影响。

  一、美国房产税收制度

  美国的房产税收总体上来说分为三部分:房产持有税、房产交易说和房产交易佣金。

  1、房产保有税

  由于美国把房地产归为一般财产,美国人拥有房产即使不卖每年也得缴纳房地产保有税。因此拥有房子的都要交税,税率为房屋价值的1%-3%。财产税约占美国整个税收收入的10%;州财产税收入占州政府总税收的75%,从以上数据可以看出财产税收对州政府财政之重要性。

  2、房产交易增值税

  在美国,为了防止房产炒卖风,各州政府的税收同样不鼓励购房两年不到即抛售的行为。因此,对于购房两年不到又出售的购房者,税务局征收房产增值税(全称为房产和土地增值税)。房产增值税率为25%,相当高。房产增值税=(销售价格-购入价格-交易佣金和其他契税)×税率(25%为主,低收入者为15%,极端低收入者为5%)。

  对于自住购房者,政府是鼓励的,政府充分考虑到自住用户有可能要换更好的房子住,因此在买卖时规定:

  一个卖房人如果出售的是自己主要居住房产的话:

  若购房后居住满5年,则免交房产增值税,

  若满2年未满5年则增值部分超过25万美元才需要缴税(如果已婚的话,夫妻俩可以有50万美元的免税额度)。

  而且,凭以前缴纳过的房产增值税发票,售房者在购买新的房产时还可以用来减免利息税,提高贷款信用等级等。

  3、房产交易佣金

  在美国买卖房子,一般都需通过持有执照的房产经纪人进行,而且一套房子的买卖都至少需要通过二个经纪人来完成:卖方经纪人和买方经纪人。交易佣金上下家合计不超过6%。如果是买方则要负担买方经纪人的佣金;是卖方则负担卖方经纪人的佣金。佣金可以协商,许多情况下卖方为了卖个好价通常愿意承担全部6%的佣金,然后由两个经纪人自己进行划分。此举也被业内人士认为是“羊毛出在羊身上”,购房者虽然表面上看免了佣金,其实佣金早已经包括在销售价格中了。因此,美国的房产中介比较倾向于为拥有房产者服务。

  二、德国

  1、房产税

  在德国,只要有房产,一般需交纳房产税,只有当房产是文物,而且维护费用超过房产收益时,可以提出免税申请。房产税是地方税,有专门的《房产税法》。计算方式相对简单,是按“统一的征税值”乘以3.5%后,再乘以当地确定的税率。

  自有自用的住宅不需要交纳房产税,只交纳宅基地的土地税。长期以来,德国采取促进居民拥有自己住宅所有权、房产地产一体化、作为居民生活必需品的住宅与其他土地买卖和经营严格区别对待的税收政策。为了鼓励居民拥有自有的住宅,对购买和建筑住宅的居民可享受所得税特别扣除。总扣除额为房屋购置价值的5%—6%。因此,对于普通居民购置住宅来说,房产和土地税不是重要的考虑因素。

  此外,用于出租的房产则要交房产税。出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税,税率在20%至49%不等。

  2、购置税

  在德国,房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产,需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税,相应地,有一部《房产购置税法》。在德国,房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收,各个联邦州有所不同。例如,首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。

  3、盈利税

  如果通过房地产买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。也就是我们所说的增值税。

  在德国的房地产市场,投机资本难以获得成功,房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。德国明确房地产行业的定位,房子是人们的基本生活需要,即福利而非支柱产业,因此政府也没有土地财政需求和欲望。

  三、日本

  日本从1950年开始征收房产税,在几十年的实践中不断完善形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免税制度。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类税、不动产保有类税和不动产转让类税三大类,涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

  1、不动产取得类税。包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。其中,不动产取得税属于地方税,在不动产买卖、赠与、交换、改建后,所有者均有义务缴纳该税,土地和住宅的不动产取得税税率为3%,非住宅类建筑取得税税率为4%。

  登记许可税的税率按不动产取得方式不同而有所不同,通过购买获得的房地产税率为2%,同时该项税收也有相关的减税和免税规定。

  印花税是不动产交易签约过程中产生的国税,税额因签约金额而异。如6000万日元的签约金额需要缴纳的印花税税额为6万日元。

  继承税和赠与税是不动产接受方缴纳的国税,采用10%至50%的六档累进税率制,不足1000万日元的部分按10%的税率征税,而超过3亿日元的部分其税率则为50%。

  2、固定资产税

  自1950年起,日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》,固定资产税的征收对象包括土地和房屋,是市町村(相当于我国的市级以下区域)级税,由地税机关征收管理。《地方税法》规定,固定资产税的标准税率是1.4%,但这并非是强制标准。除固定资产税之外,日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。

  日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率。日本是地震多发国家,如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造,依据不同的条件,可获取1—3年不等的固定资产税和城市规划税的减免;再比如,如果对房屋进行节能改造,可依据条件享受1/3的固定资产税减免;65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的,100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。另外,对土地征收的税额达到上一年度1.1倍,超出部分予以减免;不足200平方米的小规模住宅用地,也可享受城市规划税的减免。

  从这里可以看出,日本的房屋固定资产税类似于美国的房产持有税。

  3、不动产转让税

  不动产转让所得类课税是不动产转让或出租获益部分的课税,包括所得税和居民税两种。所得税为国税,居民税为地方税。

  保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%,居民税税率为5%,总税率为20%;保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%,居民税税率为9%,总税率为39%。

  日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。如保有10年以上的住宅在转让时,收益金额在6000万日元(约400万人民币)以内的部分,所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收;收益金额超过6000万日元的部分,所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。

  日本在不动产取得、保有和转让各个环节建立的这样一套相对完善的税制,不仅为各级政府提供了税收来源,还为抑制投机、保障房地产市场稳定起到了积极作用。同时各种税制均按纳税主体的情况而采取差别税率的做法,也兼顾了社会公平。

  综上所述,美国对房产出售所得征收25%的增值税,德国是15%,日本是20%或者39%,因此我国的新"国五条"重申严格对卖房所得征收20%的税收,是国际通行的一种为了抑制炒地、炒房等投机行为,稳定房地产市场的做法(见下表)。

国家

房产税

房产增值税

美国

1-3%

25%

德国

3.5%再乘以当地税率

15%

日本

1.4%

20%39%

 

  很明显,征收房产增值税,短期内会增加购房成本,直接推高了二手房的房价,在增加炒房者的成本的同时也加重了对刚需购房人的负担;同时也促使人们去追求新房,因此对新房的房价也会有一定的推动。但长期来看,通过征收房地产增值税来提高炒房的成本,降低炒房者的获得空间,通过设置交易障碍来抑制房屋投机活动,降低对房屋的投机需求,达到供求平衡,进而将房价控制在合理的范围,这也是一个聪明的政府的终极目标。

  (刘家养:广西财经学院副教授、美国特拉华大学访问学者) 

责任编辑:许燕裕

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